Взять ипотеку и не протянуть ноги. Жилье в Кыргызстане можно сделать доступным
За годы независимости Кыргызстана жилищный фонд республики практически не пополнялся строительством многоквартирных домов эконом-класса. Между тем, население росло и продолжает расти. Уже появилось несколько поколений кыргызстанцев, у которых собственной крыши над головой никогда не было. Официальной статистики по количеству граждан Киргизии, не имеющих постоянного жилья, нет. Но с уверенностью можно сказать, что их процент очень высок. У каждого из нас есть такие знакомые. Многие учителя, медики, строители, работники сферы услуг, молодые семьи живущие в арендованных квартирах и комнатах, а порой даже – в гаражах и сараях. Разные слои населения объединяет общая проблема – невозможность приобретения собственного жилья.
Надежда, но не для всех
Принятая в республике в прошлом году масштабная Государственная программа «Доступное жилье 2015-2020» дала надежду многим кыргызстанцам. До этого властями несколько раз предпринимались попытки ввести в действие общенациональную программу по строительству социального жилья, но все прошлые проекты оказались низкоэффективными, если не сказать – фактически неработающими. Так, в рамках Национальной программы жилищного строительства в Кыргызстане на 2008-2010 годы вместо запланированных 4,1 млн квадратных метров социального жилья было построено всего около 65 тысяч квадратных метров. При этом реализация программы в регионах вообще была остановлена.
Нынешняя Госпрограмма оценивает нужды населения в жилье в 30,25 млн квадратных метров. Если считать среднюю площадь одной квартиры, равной 70 квадратным метрам, то получается, что гражданам по всей республике необходимы более 432 тысяч квартир.
Для реализации новой программы была создана Государственная ипотечная компания (ГИК), которая начала работать с текущего года. Изучив условия Госпрограммы и списки претендентов на новые квартиры, мы были неприятно удивлены тем, что она рассчитана только на работников бюджетной сферы. Это не раз подтверждали и чиновники. Получается, что все остальные граждане, которые не заняты в госструктурах и организациях, но нуждаются в жилье, претендовать на кредитование не могут.
В пункте 49 Госпрограммы указано, что условия предоставления ипотечного кредита рассчитаны на «платежеспособных» граждан. Если учесть, что за чертой бедности в Кыргызстане проживает от 38 до 50 процентов населения (в зависимости от региона), то ипотечное направление программы автоматически вычеркивает почти половину населения страны.
Правда, пункт 52 Госпрограммы гласит, что социально незащищенной категории граждан будет оказана государственная поддержка в виде частичного или полного субсидирования приобретаемого жилья. Но реальность такова, что при рассмотрении заявок от инвалидов, например, в банке их сразу отбросят. В Кыргызстане инвалидов просто не кредитуют. Ни в каких документах это ограничение, конечно, не указано, но на практике (и это проверено автором) банки не хотят иметь дело с инвалидами.
Непосильная ноша
По данным ГИК на 12 августа 2016 года, в сводных списках числятся 4684 участников программы «Доступное жилье» по всей республике. При этом около 50 процентов подавших заявки уже отказались от кредита, не обратились в банк, оказались недоступны, отсрочили кредит и так далее, то есть по тем или иным причинам в настоящее время в программе не участвуют. По последним данным, с начала года ГИК выдала всего 384 кредита, еще около сотни человек подали в банки документы. Первый год реализации программы на исходе, а результаты не впечатляют, хотя нуждающихся в жилье даже среди бюджетников, на которых она рассчитана, – десятки тысяч.
Причин столь низкой популярности программы «Доступное жилье» несколько. Чтобы разобраться в них, для начала давайте представим себе условную семью, которая нуждается в жилье. Пусть это будут молодые супруги, с одним ребенком. Поскольку кредиты выдают только бюджетникам, представим, что он – сотрудник правоохранительных органов с заработной платой 10 тысяч сомов, а его супруга – преподаватель Медицинской академии, получающая зарплату 9 тысяч сомов. Совокупный доход семьи – 19 тысяч сомов ($283) в месяц (здесь и далее расчеты в долларах США – условные).
Итак, смогут ли они получить государственную ипотеку и оплачивать кредит? Я считаю, что нет, и вот почему.
1. Нет денег на первоначальный взнос (10-30 процентов от стоимости жилья). Если средняя стоимость однокомнатной квартиры в Бишкеке составляет около 1,8 млн сомов ($27 тысяч), то претенденту на получение ипотеки необходимо найти для первого взноса от 180 тысяч ($2700 – 10 процентов) до 540 тысяч ($8100 – 30 процентов) сомов. Накопить такую сумму простым гражданам, а тем более бюджетникам – сложно. И хотя правительство дает возможность предоставить имущественный залог вместо первоначального взноса – как правило, подобной недвижимости у таких семей нет.
2. Низкий совокупный ежемесячный доход. Даже если наша молодая семья нашла первоначальный взнос или предоставила банку дополнительный залог, им предстоит ежемесячно погашать кредит. По расчетам ГИК, при средней стоимости «однушки» в Бишкеке 1,8 млн сомов, сумма кредита составит 1,6 млн сомов ($26,9 тысяч по сегодняшнему курсу Нацбанка Кыргызстана). Средний платеж по кредиту составит 23,2 тысячи сомов ($346). Это при среднем доходе нашей условной семьи в 19 тысяч сомов ($283). То есть сумма ежемесячного платежа по кредиту в полтора раза превышает средний доход семьи. Так как у семьи есть еще и другие расходы (питание, транспорт, коммунальные услуги), согласно расчетам ГИК, для своевременного и безболезненного погашения кредита доход семьи должен составлять минимум 38 тысяч сомов ($576). Для Кыргызстана это очень высокий доход. В бюджетной сфере такие заработки – большая редкость.
3. Отсутствие подходящего жилищного фонда. Стоимость жилья в Бишкеке превышает лимит, установленный в Госпрограмме (до $600 за квадратный метр). Недостаточно готового жилья эконом-класса (общая площадь до 70 квадратных метров), нет либо недостаточное количество готового жилья («под ключ») в областях страны.
Как ни крути, обзавестись новой квартирой в рамках Госпрограммы «Доступное жилье» рассматриваемая нами семья бюджетных работников не сможет. В категорию социально незащищенных граждан она тоже не попадает, а значит, и на государственное субсидирование рассчитывать не приходится.
Выход есть. И не один
Причина коллапса в жилищном секторе заключается в неспособности киргизских властей навести порядок в банковской системе, создать для кредитных учреждений такие условия, чтобы они снизили ставки по ипотечным кредитам. При этом власти абсолютно не желают прислушиваться к предложениям граждан, общественных советов, экспертов, предлагающих альтернативные варианты решения проблемы. Любая критика вызывает болезненную реакцию или преследование. А ведь общество зачастую предлагает конструктивные решения проблем и готово само участвовать в их исполнении.
Правительству Кыргызстана предлагались несколько вариантов решения проблемы доступного жилья, и все они были отвергнуты. Почти все варианты, в том числе кредитование готового жилья, предполагают строительство нового жилищного фонда.
Вариант 1. Предоставление ипотечного кредита под низкие проценты и уменьшение ежемесячной нагрузки за счет увеличения сроков погашения кредита
Предлагалось использовать опыт Канады, где применяется следующая формула: 60 лет (возраст, когда человек выходит на пенсию) минус возраст человека, берущего ипотечный кредит = срок погашения ипотечного кредита. Например, ему 25 лет, значит, срок погашения кредита составит 35 лет. Ипотечный кредит предоставлять под 1-2 процента годовых. То есть гражданин, взяв $27 тысяч на 35 лет под 1-2 процента годовых, будет возвращать ежемесячно примерно $86. Семья с доходом $200-250 в месяц сможет взять такой ипотечный кредит, ежемесячно погашать его, и у неё останутся деньги на проживание.
Вариант 2. Уменьшение себестоимости жилья за счет выполнения части строительных работ самими гражданами в составе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
В каждом городе, где будет строиться доступное жилье (Бишкек, Ош, Джалал-Абад, Баткен, Каракол, Нарын, Талас, Кызыл-Кия, Кант, Кара-Балта, Токмок и другие), правительство может создать местные дирекции Госпрограммы по доступному жилью в составе мэров городов, депутатов местных кенешей (представительный орган местного самоуправления. – Прим. «Ферганы»), руководителей учреждений по архитектуре, коммунальных служб города, представителей общественности. Такая дирекция будет проектировать микрорайон, где, кроме многоквартирных домов, должно быть предусмотрено строительство социальных (школ, медучреждений) и коммерческих (супермаркетов, банков, ресторанов, кафе, спортивных сооружений) объектов. Если нет свободной земли в том или ином городе, дирекция в целях строительства микрорайона с доступным жильем выкупает земли в частном секторе в районах с одноэтажными ветхими строениями. Далее дирекция на аукционе продает земельные участки микрорайона, предназначенные для коммерческих объектов, и на вырученные средства компенсирует расходы на снос жилья в частном секторе и другие затраты.
Далее дирекция, в соответствии с очередностью в мэриях городов, распределяет строящиеся квартиры между гражданами, которые согласны участвовать в дальнейшем строительстве дома в составе ЖСК, продвигающем интересы своих членов. Дирекция выдает каждому члену ЖСК ипотечный кредит на 10 лет в размере, эквивалентном $10 тысячам, под 1-2 процента годовых. Далее ЖСК на общих собраниях членов будет самостоятельно решать, как достраивать дом: какие работы выполнять членам ЖСК самим, а на какие нанимать специалистов, где и по какой цене покупать строительные материалы и так далее. Есть работы, не требующие специальной квалификации, которые граждане могут выполнять сами в выходные дни и во время отпусков. Подобные успешные примеры в Кыргызстане уже есть. Используя этот опыт, можно было бы обеспечить жильем значительную часть нуждающихся в нем граждан Кыргызстана с низким семейным доходом.
Вариант 3. Строительство жилья методом взаимопомощи, в том числе самими ЖСК, имеющими средства для самостоятельного финансирования строительных объектов
Есть еще один способ строительства доступного жилья, который успешно использует Фонд «Хабитат-Кыргызстан». Этот способ основан на применении метода взаимопомощи (ашара), привлечении волонтеров, международном обмене технологиями по строительству недорогого, но добротного жилья.
Следует предоставить возможность ЖСК самостоятельно формировать бюджеты за счет взносов своих членов. Имея достаточно средств, ЖСК могут самостоятельно с большой эффективностью участвовать в оплате работ по строительству.
Чтобы хорошо было всем
Люди готовы платить за свое жилье. Нужно лишь создать приемлемые условия и равные возможности для всех. Если бы к участию в Госпрограмме были допущены не только бюджетники, но и другие категории, и были бы предусмотрены несколько вариантов сотрудничества граждан с государством, то эффективность ее была бы выше.
Также следует рассмотреть вопрос о том, насколько правильно и этично предоставлять бюджетные средства (по сути, деньги налогоплательщиков) под 12-14 процентов этим же налогоплательщикам через коммерческие банки, увеличивая тем самым финансовое бремя заемщиков? Госпрограмма должна сохранять социальную направленность, поэтому уместно было бы также освободить заемщиков от подоходного налога на период погашения кредита, ведь речь идет о самых уязвимых слоях населения. Такой опыт уже использует Узбекистан, где ипотечников освободили от налогов.
При таком комплексном и конструктивном подходе Госпрограмма «Доступное жилье» могла бы не только решать проблему обеспечения жильем, но и стимулировать развитие районов возведения жилищных комплексов путем привлечения инвестиций, создания новых рабочих мест. Но для этого нужен диалог между гражданским обществом и властью. А пока любая здоровая инициатива со стороны гражданского общества пресекается на корню, поскольку идет вразрез с интересами банков, строительных компаний и чиновников.
Лейла Назгуль Сейитбек
